丫丫爸爸的博客

智商情商财商的學習

房市系列之8: 百分之一原则


很快的两个小时就过去了,天也比较黑了。


我看了一下手表,丫丫睡觉的时间到了。丫丫妈妈离开了客厅,准备丫丫去睡觉去了。


“那你买投资房的时候,都是用三明治方法计算吗?” 这个问题看来憋在爱华的肚子里很久了,虽然时间已经很晚了,她还是忍不住的问了出来。(丫丫爸爸谈房市系列之6: 赚了还是亏了, 三明冶分析法)


“不是的。我主要是用cash on cash return的方法。” 我笑眯眯地解释着。


“cash on cash return?” 爱华喃喃自语地重复了一遍,眉头都有点皱起来,好像听不懂的样子。


爱华的英语在我们三个人中是最好的,满口英语滚瓜烂熟的。她还花大价钱特意参加过英语奇才jerry的潜能英语口音矫正班。中国口音的英语讲的非常好,加拿大口音的英语也讲得非常好。我知道她不是因为英语的问题听不懂这四个词,而是因为她不知道这四个字连起来在投资领域是什么意思?


“简单的来说,就是你一年来的税前现金净收入除以总共的现金投入。” 我解释道。(什么是现金流)


“……” 爱华还是呆呆的看着我。一到数学计算公式,她马上就和丫丫妈一样,表现出一副痴痴呆呆的样子。


“能不能举个例子?” 上帝造人的时候总是很公平的,智商低了吧,情商就高。爱华情商就很高,一幅恳求的样子让你感觉拒绝的话是一件很伤心很需要勇气的话。当然为人师表的我是不会拒绝的,好不容易能表现自己才智的地方,怎么可能拒绝呢!


“我们的投资是要看回报率,回报率越高越好。对不对?” 为了评估一下爱华到底有没有听懂,我问了她一下。


“对。” 爱华点头到。


“你存进银行一百块钱,一年利率是百份之二,那你的利息收入是多少?” 我继续引导着爱华的思路。(现金流分析法)


“两块钱。” 爱华毫不犹豫的回答道。


“very good, excellent!” 不知不觉中���我习惯性地露出教丫丫的方法,把手举得高高,想和她来一个“high five.” 手刚举起来,忽然想到对象不对,又尴尬地放了下来。


“所以一年中,现金的收入是两块钱,没有现金支出,现金净收入是两块,总共投入一百块钱,2减0除以一百等于2%。也就是说cash on cash return 是百分之二。” 我举了一个最简单的例子。


爱华不断的地点头。看来她真的听懂了。


“可是那两块钱我要交税啊!”爱华补充着说。


“对,但cash on cash return不计算税。每个家庭每个公司的税率不一样,在我们寻找投资机会,计算投资回报的时候,为简单起见,我们这种计算方法是把税排除在外的。” 我回答道。


“你是喜欢得到10%的回报呢,还是喜欢得到2%回报?” 我故意用这个简单的问题问爱华。


“当然是10%啦,你老婆才喜欢2%呢!” 爱华还以为我在逗她玩呢。


“very good!” 移民久了,有时候洋腔洋调也成了口头禅了。这不,一高兴就冒出来了一句very good.


“那怎么样才能提高cash on cash 回报率呢?”我继续启发式地问道。


“哦,让我想想。”爱华回了一下神,回答道:“一个是增加收入,比如说不把钱存到银行里拿低利率,而投入较高利率的地方,比如说共同基金,股市,或私人贷款,或者是房地产中。”


“完全正确,还有吗?”我继续问道。


“还有是成少支出。” 爱华答道。


“比如说……”我鼓励爱华展开去说。


“哼,嗯,……我说不出来,您帮我说说。” 爱华果然是个诚实的“好孩子“,不知道就是不知道,都不会为面子遮遮掩掩的。


“就房产投资来说,如果是出租房的话,减少支出就是减少房子维修费,管理费,贷款利息等等。”我补充着说。


“还有吗?”爱华问道。


“还有最重要的一顶,如果现金的投入减少,那回报里马上就高起来。”我强调着说。


“……”爱华又皱起了眉头,她又陷入了那个模糊的状态了。


“打个比方说,你存银行一百块钱,得到两块钱的利息,回报率是百分之二。假如你存十块钱,得到两块钱利息的话,那回报率就是20%。”我继续用例子说问题。


“那在投资里面怎么讲?”爱华看来不知道怎么样把这个例子套到地产投资回报率里面去。继续疑问着。


“在地产投资里面,在同样一个房子投资中,自己的投入本金越少,问报率就越高。”


爱华的眉头又皱起来。一遇到稍微有点复杂的问题,她就陷入沉思之中。


算了算了,还是介绍一个最简单的方法给她吧。可能她就适合最简单的方法。


“告诉你个好消息。” 我笑眯眯地对她说。


“好消息,什么好消息?” 如同雨下在干涸的地面上一样,爱华一下子就活过了。


“在买投资方的时候,大部分人都在用最简单的百分之一法则估计这个房子值不值得投资。” 我道。


“百分之一的原则。那是什么东东?“爱华显然是第一次听到这个原则,问道。


“1%原则就是:房价原则上不超过租金的一百倍。假如超过一百倍就表示这个房价不是特别合算了。”我解释着。


“比如说一个月租金二千块,那比较合理的房子价格就是二十万。”我继续解释着。“当然具体问题还要具体分析。”我补充了一下。


“太好了,这方法太妙了,太简单了。”爱华非常高兴地叫道。好像她已经找到了房地产投资的金钥匙。


爱华兴高采烈的跟我告别,她显然没听进去我那句具体问题具体分析的尾巴了。


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2015年写于多伦多




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很喜欢读丫丫爸爸的文章,他总能把一些很复杂深奥的道理、观点和思想,通过活生生的例子,讲得明明白白,真正的深入浅出. -- John

谢谢丫爸真实生动的记载着每一个故事, 就像读日记一样,随着笔者的心境一起成长。 受益匪浅!关于投资的部分很多是我自己这么些年慢慢琢磨出来,但没有上升为理论。 很感谢你的无私分享,若早读到你的这么贴地气的分享,就会少走很多弯路! -- Mary


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“一口气读完整本书,第一感觉是内容实际,笔调温馨。再回味一下, 更深的感受是丫丫爸爸对孩子浓浓的爱---- 可能我们每个父母都觉得自己特别爱孩子, 但真正的爱是陪伴, 是倾听, 是不随己意催逼打骂, 是有从天父上帝而来的温柔、忍耐、和智慧。为丫丫一家感恩。也愿我们这些做父母的可以从丫丫爸爸的分享得到提醒和鼓励, 好好照管上帝所赐的产业,让儿女在爱和真理中健康成长。愿主不断赐给你们全家新的祝福! --大立牧师

星期日的早上,一口气读完了所有章节,受益匪浅!感触颇多: 没有人天生就会做父母, 我们都是第一次做父母。合上这本书, 丫丫怕洗头、丫丫讲故事、丫丫被欺凌、丫丫赚零花钱等等一些细节历历在目, 父母在丫丫成长过程中的参与、介入、帮助、支持、放手都是那么的恰当好处, 不多不少刚刚好, 这个分寸的拿捏、这个火候的控制真的值得我们学习借鉴。陪伴孩子成长过程中、仅仅用心爱他 / 她们是远远不够的, 过火了容易溺爱, 严厉了又忍不住打骂。像丫丫爸爸一样, 首先学习做父母, 反思介入孩子成长的分寸、尺度, 做恰到好处的父母! --- Carrie




作者: 丫丫爸爸,金融危机后最早去美国投资房地产的多伦多华人之一,从中获得成功投资经验, 善于发现地产洼地进行房产投资,在多伦多也有不少成功投资案例,现为安省持牌地产经纪。 电话: 647 716 5110 电子邮件: yayababa.home@gmail.com 个人网站: www.yayababa.com . 微信号:
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