房市和股市

“老公，你还记得阿越吗？” 一进门老婆就问我说。

“阿越，是不是那个个子矮矮，在银行上班的你的同学。”我问道。我眼前不禁浮现出阿越的样子。阿月是一个一心钻研技术的人，最喜欢谈java, c++，算法，云计算等高端技术，每次看到他都抱着一本专业书在看，让人敬佩的样子。

“对啊，就是他。他现在手里有点闲钱，他想问一下，是买股票好，还是买房子好。” 自从我开始写丫丫爸爸谈房市之后，丫丫妈妈的大嘴巴就到处传播。这不，连阿越都知道了。

“it depends.” 我最喜欢这句话了. 因为这句话可以把你立于不败之地。而且看上去高深莫测。

“讲点实际的，不要花里花俏！”丫丫妈妈一针见血的戳破。

“股市风险太大了，没有人敢借钱往里投钱。”我自然而然地做了一个结论。

“嘿嘿，没有人敢？”丫丫妈妈一下子抓做了我的话尾巴，好像要把我纠出来的样子。“还记得你们单位的印度人吗？……”丫丫妈妈嘴角翘起来，似笑非笑的样子，在提醒着我呢。

“呃……”我嘴巴微动，扭扭捏捏，说不出话来。结论下得太满了果然会出问题的。那做电子邮件技术支持印度人真的用房子抵押，借了十万元钱，用这十万元钱买了我上班公司的一个客户公司的股票期权（option）. 几天后卖掉，净挣一百万美金，一下子成了百万富翁。

“可是他最后被抓了。” 想了半天，我终于用上这个理由。

我的眼前不禁浮现出那印度人撒腿就跑的情景。那印度同事就住在我的旁边。那天早上，领导进来，交代了印度人几句话，叫他把手上的活暂时放几天。出乎的我的意料，那印度人撒腿就跑，头也不回，我还在纳闷怎么回事呢？后来才知道，印度人利用电子邮件管理员的职业便利，查看了CEO邮件，提前知道我们公司想收购另外一个客户公司。于是通知了远在美国的老婆，抵押贷款十万美金，买的那家公司的看涨期权。等到收购通知被宣布之后，立即卖出，短短几天之内净赚一百多万。到后来，证券委员会过来调查，从而发生了撒腿就跑的事件。到后来公司还专门把这件事情写的公司的规章制度里面去了。

“好吧，那就不说这个特例。专家！阿越想知道到底是买股票好还是买房子？快告诉我，我好给他答复！” 老婆给我下最后通牒了。连专家的高帽子给我戴上了。

“做技术工作的人最喜欢炒股票了，因为股票不需要跟人打交道，而只是跟图形和数据打交道。很符合高智商的胃口。” 一边说，我一边想起来我自己以前的情况。我不就是其中一个典型的例子吗？戴着电脑专家的称号，2003年在抄底买北电的股票。幻想着大发一笔横财呢。

“你是建议阿越买股票？”老婆问道。

我眼前不禁浮现出我买北电的惨痛经历。在北电反弹的时候，看着账面盈利一万，贪婪心大起，在高点又投进了好几万块，最后北电破产，血本无归。

(

平静一下心情，缓缓地说道：“买卖股票，最难的一点，就是如何控制自己的贪婪和恐惧。巴菲特说过，别人恐惧的时候我们贪婪，别人贪婪的时候我们恐惧。可是在炒股票的时候，我们往往是反着来，非常难以做到。你看看这个价格阶段和心理状态图就知道风险有多大了。所以我不建议阿越买股票。”

“而房地产，相对而言是比较稳健。每年平均大概有三到四个百分点的升值空间，刚好可以抵御通货膨胀。”我介绍着说。

“那基金的呢，基金怎么样？阿越说基金每年平均有六到七个百分点。”老婆忽然间想起了基金，就提出来了。

“基金是挺不错的，去掉管理费之后跟房市增值速度差不多。如果管理得好的话，比房子还高一点。”我回答道。

“既然比房市还高一点，那你为什么不买基金？反而买房子呢？”老婆问道。

“这个问题非常好，因为问到了一个房市投资的一个最有魅力的一个优势：那就是杠杆！” 我充满激情的说道。

“杠杆，什么杠杆？只听说过阿基米德说用杆杠他可以撬起整个地球，可从来没有听说过用杠杆可以撬起房子！”老婆一脸夸张的样子。

“对房市的投资中，杠杆就是按揭，在英文中也就是mortgage. 简单来讲吧, 也就是银行好心的借钱帮你用钱生钱。 ”我解释道。

“好心？银行从来都是张着血泠泠的倾盆大嘴，恨不得要把人连皮带肉带骨头地咬下来，怎么可能好心呢！”被字眼好心所刺激，老婆声音马上高亢了起来，愤愤不平地说。

一听到这，我立马就知道她为她的同学赵月愤愤不平。赵月没工作，带着三个小孩，她老公工作也很不稳定。半年前失业了，没钱供房贷。房子被银行收去拍卖。她们最后损失了好几十万元钱。

“赵月是因为她用杠杆过度，没多少收入却要住大豪宅。从而和银行之间产生lose lose的结果。假如他们不买那么大的房子，结果会完全不一样。”我耐心地解释道。

“我们应该一开始就想win win的情况，让双方都得利，这样生意才能长久。如果一直都想着所有的成功都基于对方失败上，那我们永远不可能成功。”继续解释着。

“嗯哼……” 丫丫妈妈好像听进去了，又好像似懂非懂的。

“比如说帮我们买房的经济。很多人都叫我们向他要回佣。我们没有这样做，后来他给我们找了好几个好的交易。省了好几万元钱，而且成了很好的伙伴。”我举例着。

“比如说银行，贷给我们四到五倍的钱。我们用这钱可以买更多的房子，形成更多的现金流。而银行也可以从我们这里拿到利息收入。这就是双嬴的局面。”我再举银行货款的例子。

“收起你那一套，算一算用货款买房到底好在哪？”丫丫妈妈是会计出生，对情商教育不那么感冒，她最喜欢用数字说话。

“就用我们最近买的一个房子做例子吧。大概估计一下：三十万的房子，首付六万，租金三干元，刚好符合我们的百分之一原则。地税三千，管理费三干，空租一月三干，货款利息按百分之五算，总共：

年度总收入:

3000 * 11 = 33,000

年度升值:

300,000 * 4% = 12,000

每年费用:

3000 管理费三干

3000 maintenance fee

12,500 interest rate

3000 property tax

4500 utility charges

年度总支出: 26,000

年度净现金收入: 7,000

年度净现金收入加增值: 19,000

“而如果六万投入共同基金，按百分之五算，总共年收入是60,000 * 5% = 3,000.”

“一个是一万九干，另一个是三千，收入相差大约六倍。”最后得出了结论。

“啊，差别怎么这么大？”丫丫妈妈看着这两个数字，吃惊得嘴巴张大得都可以放进鸡蛋了。

“是的，这就是杆杠的魅力！这也是为什么我进行地产投资的原因。”我趁机对丫丫妈妈进行洗脑。她以前可没少反对我投资房地产了。

“不对，我也可以用杆杠投资基金。”丫丫妈妈忽然间无厘头了一下。

“不像地产投资，没有抵押，你很难借钱炒基金。就是借到了，那利息也比按揭高多了，很难产生利润。”我解释道。

“那房产投资就没风险了吗？”丫丫妈妈很不服气的样了。很多时候不管对还是错，人就是要争一口气，争论的内容正确与否反而不那么重要了。

“你考虑的真的很全面，很有道理。” 我赶紧递上一个梯子让她下来，又马上送上一顶高帽子。“就是因为你有风险意识，所以我们现在才稳步地向前走。”

“在你的英明领导和战略产针指引下，我们投资房产的正现金流可以保证我们即使房价掉了也安全。另外我们计算货款利率也按prime加2算。虽然能错过一些机会，但小心驶得万年船。”我继续加高那高帽子。

“嗯……”丫丫妈妈抛了一个媚眼。我知道她非常满意我的回答。一个家里只有夫妻俩观念统一了，在投资的战场上才能所向披靡。这也是我碰了无数次头之后总结出的经验。

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2015年写于多伦多