丫丫爸爸的博客

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现金流分析法

房市投资方法----现金流分析法

在每一次危机和机遇中,都有先知先觉,后知后觉,和不知不觉的人。先知先觉的人个往往能把握住机会,不知不觉的人往往很幸福,而后知后觉的人往往会后悔。

别人贪婪的时候我恐惧,别人恐惧的时候我贪婪。巴菲特把他的投资理念清清楚楚明明白白地写出来了,并且也行出来了。可是我们却很少成功,很难把握这个度,到底是为什么呢?在每一次机遇中,我是否应该贪婪,贪婪多少,什么时候该停止贪婪,什么时候又应该化贪婪为恐惧呢?到底有没有一个方法去指引这个度呢?(贪婪与恐惧)

具体到美国投资房子的同题上,什么时候该抄底买房呢? 什么时候又该停止买房? 什么时候又该出手卖房呢?到底有没有一个方法去指引呢?

在我目前所用的所有方法中,现金流分析法是我至今为止遇到的一个最好的方法,从中大致可以分析出到底是机遇还是危机。是不是可以买。当然并不是百分之百的判断正确。比如说并不适用于过去五年的中国房地产市埸。但是只要我们跟从这个原则,它能让我们的的资产至少稳步上升。

现金流分析法主要学自《穷爸爸,富爸爸》一书。

现金就是钞票,在古代就是黄金白银,在现代就是美元加币人民币。

现金流就是净钞票的流动方向。假如每个月流向我们口袋的钞票多于流出我的口贷的,则是正现金流。反之,则是负现金流。

要讲现金流,必须先清楚资产和负债。

资产是会给你带来正现金流的东西。而负债则是带给你负现金流的东西。用另一句话来说,资产会每个月往你的口袋里舍钱,而负债则会每个月往口袋外面掏钱。

那么我们喜欢资产呢还是喜欢负债?-----当然喜欢资产了,谁喜欢负债阿,我老婆如是说。

那么我们是喜欢我们是喜欢每个月口袋里加钱,还是每个月从口袋里往外掏钱?-----当然喜欢口袋里钱厚厚的并且在增加,我朋友如是说。

那么我们到底要不要买房子呢?------ It all depends. 假如房子是资产我就买,假如房子是负债我就不买。spruce如是说。

真的?可是房子怎么可能是负债呢?我老婆如是问?

那么买房子到底是买资产还是买负债?根据现金流分析法,每个月流往你口袋里的是租金,每个月流出口袋的是管理费,维护的��用,每年交给政府的税,买房子借钱的利息,有些房子还包括水电汽等等。假如最后的净值(也我是现金流)为正,则是买资产。假如现金流为负,则是买负债。

如果现金流为负,那么你每个月都需要从工资中拿出钱填补这个漏洞。所以买房子数量也有限。而如果现金流为正的话,我们就有可能性去不断买房子,我们的资产就可以无限增大的可能性。

这个方法很简单,可是真正实施起来很不容易,最大的困难来自于自己内心中的两大敌人:贪婪与恐惧。

可是为什么这么多人喜欢买负债呢?我老婆几乎每个月都会惊讶地看着多伦多的节节升高房地产市埸,如是问。本文理念不适用自住房。自住房的价格主要由供应和需求决定。spruce如是说。

现金流分析法案例分析:

案例一: 我的一次失败的投资。在2009年以前,不大会投资。在2010年的时候,口袋里有几个钱,周围的朋友前几年投资condo楼花,增值喜人。我头脑一热,没有想到现金流。也下单分期付6万订了个楼花。明年就要交接了,可楼花只涨了一点点,卖了可能刚好break even,假如卖不出去的话可能会亏损。其实根据现金流方法,30万的房子,租金大约只有1400, 去掉利息,管理费,水电费,现金流己经为负根本不应该投资。

但现在回想起来,这一次失败经历,but get my feet wet. 让我知道开始去投资,让我知道开始研究投资,从而打开了一个不同于当雇员的大门。真是塞翁失马啊。

案例二: 我的美国房子投资。从2012年起,在美国陆陆续续地买了一些房子。由于金融危机,房子非常便宜,很多都是原价的三分之一。房子的买入价在十万出头,租金1600左右。不考虑升值,现金流为百分之八左右。

现在回想起来,这是一次相对成功的经历。它让我应用并且喜欢上了现金流分析法。更重要的是扩宽我的经历,增加了自信。那我从怕这怕那的一个人,转变成小心求证大胆考察的一个人。

案例三: 美国底特律房市考察。由于美国房价节节升高,现金流不断在减少,我需要考察并开拓新的市场。在2013年10月份,我与三位朋友一起去考察了底特律房市。房子价格大概在三万到五万,租金大概在六百到九百,现金流在百分之十二。详情请看我的底特律房市考察记。

现在回想起来,这是一次很好的人生阅历。他让我学会了从不同的角度看问题,更重要的是它让我学会了在当地生活的人角度上看问题。

人生的机会有很多,可是我们错过的也很多。比如说2000年左右的回国潮,比如2006年中国公司北美上市潮,比如2008年美国金融危机,比如2011年的欧债危机。这可能是因为我们不知道那是一次机会,或者是因为我们不知道怎么分析那是一个机会,或者我们知道那是一次机会但是因为我们不了解不敢去。现金流分析的方法能让你知道那到底是不是一个机会,其他的要自己把握了。谢谢大家。


后记,当然,学习了方法只是有了理论知识,要获得成功还要有具体行动。到底什么样的因素会导致你采取具体行动?



2015年写于多伦多




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谢谢丫爸真实生动的记载着每一个故事, 就像读日记一样,随着笔者的心境一起成长。 受益匪浅!关于投资的部分很多是我自己这么些年慢慢琢磨出来,但没有上升为理论。 很感谢你的无私分享,若早读到你的这么贴地气的分享,就会少走很多弯路! -- Mary


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星期日的早上,一口气读完了所有章节,受益匪浅!感触颇多: 没有人天生就会做父母, 我们都是第一次做父母。合上这本书, 丫丫怕洗头、丫丫讲故事、丫丫被欺凌、丫丫赚零花钱等等一些细节历历在目, 父母在丫丫成长过程中的参与、介入、帮助、支持、放手都是那么的恰当好处, 不多不少刚刚好, 这个分寸的拿捏、这个火候的控制真的值得我们学习借鉴。陪伴孩子成长过程中、仅仅用心爱他 / 她们是远远不够的, 过火了容易溺爱, 严厉了又忍不住打骂。像丫丫爸爸一样, 首先学习做父母, 反思介入孩子成长的分寸、尺度, 做恰到好处的父母! --- Carrie




作者: 丫丫爸爸,金融危机后最早去美国投资房地产的多伦多华人之一,从中获得成功投资经验, 善于发现地产洼地进行房产投资,在多伦多也有不少成功投资案例,现为安省持牌地产经纪。 电话: 647 716 5110 电子邮件: yayababa.home@gmail.com 个人网站: www.yayababa.com . 微信号:
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