“丫丫爸爸，这个房子叫价93万，大概多少价钱可以拿下来？”
客户Sam大约两个月之前联系了我。他说他想买房子。他现在和女朋友住在公寓楼里。说现在想投资个房子，但将来结婚可能会自住，告诉了我一个预算大概在80到100万。在电话里把Sam的购房需求了解大致清楚之后，我跟根据他的需求介绍了多伦多和周边的区域的大致情况。还介绍了各种房型的特点。公寓跟别墅的区别。(回网友的一封信 - 如何开始房产投资)
在今年公寓楼跟独立屋之间差距急剧缩小的时候，根据他们的实际情况建议他们购买独立屋。
我带着他们先看了多伦多周围几个区。最后锁定了一个学区好，学校好，也比较新，人均收入超过十几万的区。看过了好几次之后，Sam眼睛一亮，看到了中意的房子。
“来来，咱们坐下谈。”
在车上，我把电脑打开。以这个房子为中心画了个区域，找出最近五个月之内卖掉的房子的成交价。
“你看这个房子是三个睡房，单车库，面积是1500到2000尺。房龄5到15新。根据这个条件，找到附近的相似两个房子最近的成交价。” 我看在电脑上的数据，向Sam解释。
这也是理工男出身的特点吧。当客户问这个房子大概多少钱的时候，我一般都喜欢找些附近房子的成交价，用数据说话。
“有一个是五个月之前卖掉，卖价是97万。另外一个是三个星期前刚卖掉，卖价是90万。90万卖掉的房子就和这个房子是同一条街的。” 我继续解释道。
我打开每个房子的照片，一张一张的看过去，并且看那个房子的��述，看看里面有没有特别描述的地方。然后向Sam解释说: “这三个房子装修都差不多，没有什么特别的升级。”
“你看一下地税也差不了多少。我们再看一下房子的实际面积，都在1850左右。” 边说着我便打开aboutmyproperty的网站，查出的房子具体的实际面积，并显示给Sam看。
根据以上的这些情况，我估计这个房子卖价会在90万左右。
“有没有可能性更低一点？” Sam问道。
“可能性当然是有的。以这个价格为基础，根据买方卖方的心理状况，价格上下浮动几万都很正常。比如说有时候卖家急着卖，等着卖这个房子的钱去交接下一个房子，便宜卖掉好几万都很有可能。有的时候买家特别喜欢这个房子，急着想买这个房子，非这个房子不买的话，买贵了几万也有可能。” 我向Sam解释着。
“丫丫爸爸，那你觉得这个房子大概多少可以拿下来，我挺喜欢的。”
“我知道你挺喜欢。但我们不要让对方知道我们很喜欢。因为我们还看了一个房子。那个房子你也喜欢。所以我们从心理上就有要对方往下讲价的空间了。‘’ 我向Sam解释着讨价还价的心理战术。“你看对方叫价九十三万，附近相似房子三个星期前的成交价是90万，所以卖家的心理价位应该在90万左右。”
“但是我们看看非常关键的一个指标，DOM， 中文意思就是这个房子在市场上已经上市几天了。” 我继续解释道。“这个房子上市已经一个多月了，一般一个多月没钱的时候卖家心里应该很着急，所以我们应该有继续往下讲价的空间。”
“一个细节值得我们注意，” 我提醒Sam说: ‘’这个房子卖家在卖的时候同时也挂着出租，卖家的意思就说他假如卖不到他的心理价位，可能就会转成出租。所以问下讲价的空间可能不会非常的大，但我会帮你试探出对方的底线是多少.”
"谢谢你了，丫丫爸爸，讲的非常清楚。你帮我下个offer吧.” Sam真诚的看着我。
"别急, 在下offer之前我帮你在分析一下这个区域的情况。”
我打开电脑，打出一份报告出来。并把报告结果向Sam仔细的解释。
“你看这个小区平均家庭收入15万。这在安省是属于前几位了。一般收入越高，环境越好，房价会越高”
“有95%以上是自住的房子。这个指标也很好。自住越多的小区房价越高，环境越好。”
“这是这个房子最近几年的学校排名。前几年六十几名，这几年到了40名。。不仅是top学校，而且学校排名稳步上升。”
“你看85%的是白人，2%的是东二楼，中国人只占1%，主要是以本地高薪的白领为主。另外基督徒比例占了65%。百分之七八十人是用开去上班。平均一个家庭3.2个人。基本上是两个大人，一个小孩，或者两个大人，两个小孩的家庭。……” 我把人口比例，种族，职业，家庭组成，学校等等，向Sam一一介绍。
“丫丫爸爸，我们赶紧下offer吧.” Sam越听越高兴。他听明白了，放心了，催着要下offer了。
我联系了地方经济，下offer, count offer. 在对方counter offer的过程中，感觉到对方counter offer比较急。(把每一单都当作大单去做 - 卖房流水账)
在这过程中，着对方counter back的时候，我特意拖了一天时间，说我们的买家也同时也在考虑另一个房子。让这个offer过期了。
再过期之后，和对方经济沟通一下，根据对方的反应，再给offer加了一点点钱。对方感觉到挺难受，但最后也接受了。
最后以88万成交。以市场价价位低两万买了这个房子。(神奇的出价)
给房子定个合理价格是一个讨价还价的过程中，最关键的一个步骤。定价合理了，再根据对方的情况做些调整。往往可以拿到好的deal. (教授买房记)
(点击 你花大钱装修在错误的地方了)
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2019 at Toronto