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底特律房市考察记

底特律破产了,听到这个消息之后。我就在想这是不是有个机遇?是不是可以去看看有什么机遇?
 
跟这位同事谈起这个事情,同事说,底特津这么危险,你们都敢去?
 
跟家人说起这个事情,家人说,生命要紧。
 
.....
 
几乎每个人都告诉我不要去。几乎每个人对底特律都有恐惧感。
 
可是巴菲特说别人恐惧的时候我贪婪,别人贪婪的时候我恐惧。我真的很想去看看那是不是一个机会?
 
因为我在美国其他地方也买过房子,比较熟悉金融危机之后的美国的房地产市场。现在那些地方的房价已经涨起来了。投资性价比已经不是特别好了。可是查了一下底特津的网站,那房子真的便宜,有一万元钱的独立房子,有一千元钱的独立房子,甚至还有一元钱的房子。最贵最贵的也就是三四万块钱。怎么房子这么便宜?这个念头一直在我脑海中回徘徊。
 
忘记了谁说过这句话,当害怕的时候,最好的办法就是面对它,当心中有恐惧的时候,最好的办法就是面对它,当眼前有诱惑的时候,最好的办法还是面对它。
 
只有掌握了第一手资料的时候,才能根据实际情况做决定。而不是人云亦云的跟风。
 
说干就干,立即行动。决定两个星期之后就去底特津看房子。
 
我在网站上找到几个大底特津地区中国房地产经纪的电话号码,跟他们说我想去底特律买房子。可是他们说底特津市区太危险了,都不建议我去底特津市区,而建议我去底特津郊区买房子。
 
没办法,我只有在网站上找其他种族的经纪。白人经纪告诉我,你看中哪个房子,我给你下offer,你人都不需要过来,非常方便。他们也不想带我看房子。
 
最后我只有找黑人经纪。黑人经纪非常热情,我们就约好了时间在礼拜六早上10点看房子。
 
刚好有几位朋友知道我在美国买过房子,也很想去美国投资。得知我要去底特律看房子,那正好一起去有个伴,万一碰到极端情况,人多也可以吓吓对方。十月十五曰早上五点半,这三位朋友到我家集合,我们坐同一辆车去。从多伦多到底特律的车程只需四个小时,我们开401高速,经过london,Sarnia海关,十点整,到了黑人经济chris的办公室。
 
chris的办公室不大,但是非常有意思。在会客厅四面墙上,挂满了房子的照片。大部分房子是独立房,每个房子旁边有一个标签,写着买于哪一年,买入价多少,租金多少等等,大部分的买入价是一万到三万。房子看起来都很飘亮,和多伦多四五十年老的房子差不多。最有意思的是大约有一半的房子面前有人或在房前,或在车库前,满脸笑容,一整个幸福的样子。白人也有,黑人也有,黄种人也有。
 
我们问chris这照片上的人是谁,chris说他们都是买主,通过他们买了底特律的房子,然后委托他们管理。这些买主来自不同的国家,有加拿大,美国,英国,瑞士,日本,南非,中国等等。这时候又有一位白人经济拿着咖啡和donut进来,请我人门吃,自我介绍是anthony,是chris的合伙人。
 
坐在舒服的办公椅上,喝着咖啡,吃着donut,听着这一黑一白两经纪介绍底特律房市,倒是一时间其乐融融,空气蜜化,浑然间忘记了同事所说的危险,亲人所担心的恐惧,还有网友所举的极端例子。好像又到了多伦多买房的情景。
 
黑白双雄告诉我们他们现在管理着400多套房子。他们会把值得投资的房子先买下,装修好,如果投资人对这些房子感兴趣,可以从他们那里购买。他们会负责帮收找房客,收房租,修理房子。假如房客不交房租,他们会负责evict房客。他们的另外一个合伙人还可以帮助投资人成立公司,报税等等。总而言之,他们提供了一条龙服务,investor are trouble free.
 
我们问投资回报率是多少,他们当即给看了几个房子,租金大约八百左右,房价大约三万五仟,地税大约一千五百元,管理费为百分之十的房租,投资回报率大约百分之十二。
 
我们问房子容不容易出租,chris说底特律有不同的区,有些区好租,有些区不好租。他们选的房子都是在好租的区。经常有很多租客排队租他们的房子。
 
我们问房客的组成,chris说大约有三分之一是政府工,三分之一是车产工人,还有三分之一是拿政府房屋津贴的。
 
我们问底特律的发展前景,chris说底特律正在发展高科技产业,前景正在慢慢的好起来
......
 
说真的,这是我所见过的最为专业的团队。very professional. 
 
在办公室待了大约一个半小时,现在开始实地看房子。我们要求chris在带我们看好房子时,也要带我们去看一些差房子。chris说当然了,i will not just show you the good part, i will also show the ugly part to you, so you can see a true detroit。
因为有两个朋友是临走前一天才确定去,chris以为我们只有两个人,所以他们准备的车只能住五个人。最后两个朋友坐他们的车,另外一个朋友住我的车。一前一后我们出发了。我们从北往南的出发了,最南边的是底特律的市中心,我们先去最北边的郊区。
 
底特律的大部分local公路都是水泥路,大部分都是坑坑洼洼的,可能是没有钱维护。
高速公路还是维护得很好。在local路上的行人很少。很快我们就到了住宅区,很明显地的看出,有人住的地方房子维护得不错,门前的草也剪了,没人住的地方房子房子就很破,而且草非常高。 好房子和差房子的比例大概是20:1。chris告诉我们,这些差房了是因为他们没钱还贷款,房子被银行收回去,没人住了,也没有人打理,所以这房子那就慢慢的变得很破了。
 
这也是2008年金融危机之后,美国的一个特色,不仅仅是在底特律,在美国的大部分地区都有破产房。


 
chris 把车停下来,下面我们开始参观我们的第一个房子,房子看起来还是挺不错的,有前院,后院,车库等。房子大约有1800尺,而且这里面有客厅啊,厨房啊,卧室啊,厕所啊等,跟多伦多的房子没什么区别。售价四万。请看照片。
  
大约开2,3分钟之后我们又去看了个房子,这是一个房子也非常不错。售价35000元。请看照片。



 
chris介绍这个区的房子是属于底特津的好区,你们中大部分都是政府职员,比如说是警察,消防员啊等等。房子非常容易出租。路边绿化得挺好,花花草草的。请看照片。
......
 
看了好几个房子之后呢,我们就开车往南走了。chris 带我们参观了一下差区。差区的房子真是破啊,有些房子屋顶塌了,有些房子四面空空如也,大部分的房子门口杂草丛生,看着心里都很难受,美国人民生活在水深火热之中啊。请看照片。

 


最后我们参观了底特律市中心,我们也看到了著名的底特律福特中心。总算在市中心看到的比较多的人。在其他地方的人跟多伦多比起来真少啊。请看照片。

然后去底特律西边的一个好区看了几个房子。房子都还是不错的。在房子附近有很多小朋友在玩,95%都是黑人小孩,另外的是白人,一个中国人都没有。
 
我问小朋友这里好不好玩?他们说非常好玩。我问他们交通方不方便,他们说非常方便。我问他们安不安全,他们说非常安全。请看照片。


 
我们认为非常不安全的地方,他们说非常安全。真是每个人看待问题角度都不一样。只有从不同的角度了解问题的话,才有不同的体会和机会。
 
.......
 
我最后也没买底特律的房子。一方面对经纪不是非常熟悉,还没有很好的trust, 另一方面是因为底特律的黑人兄弟实在太多了,实在是有点担心。还有一方面是我现在投资的基金都压在美国的另外一个城市,虽然说投资得回报率没有底特律那么高,但回报率还可以。
 
等到美国房价再继续涨起来,其他城市回报率更低的时候。我可能会考虑重新投资底特律的房市。
 
在投资的过程中,每个人都有自己的观点,判断,理念和风险承受能力,最后导致每个人会做出不同的选择。
 
不知从哪本书上看到这样的一句话,当一个事情发生了,通过互联网,电话,报纸等等渠道呈现在我们面前的时候,往往我们只能看到这个事情的一个方面,或者是仅仅是一部分。是当我们对这个事情感兴趣想去了解的要做决定的时候,发最好的方法就是要把恐惧贪婪暂时放在一边,尽量的收集最多的一手资料,然后再进行判断。这次底特律之行就是我搜集一手资料之行。
 
人的一生也就是个选择的过程,选择得好了,路也能走得顺利点。我自己感觉这就是这次底特律之行受益匪浅。人生很多的时候都是平平淡淡的,不同的经历便显得非常可贵。经历多了,阅历也多了;当阅历多了,判断也会相对准确的;当判断相对准确了,路也会好走一点。

2014年写于多伦多


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作者: 丫丫爸爸,金融危机后最早去美国投资房地产的多伦多华人之一,从中获得成功投资经验, 善于发现地产洼地进行房产投资,在多伦多也有不少成功投资案例,现为安省持牌地产经纪。 电话: 647 716 5110 电子邮件: yayababa.home@gmail.com 个人网站: www.yayababa.com . 微信号:

评论 (2) -

  • lirong

    2014/8/13 1:30:26 | 回复

    写得不错,可能有些观点在中国这个神奇的地方不太适用。另外图片打不开

    • yayababa

      2014/8/13 6:51:12 | 回复

      Hi Lirong,
      thanks. can you let me know which 观点在中国这个神奇的地方不太适用? thanks.

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