怎样娶十二房
上一篇文章讲到灵活的运用贷款政策，打各种政策的擦边球取得银行的贷款。(我的金山有多大?)
可是旁门左道，也只能添加一两房或三四房而已，就到些止步不前了。
而只有选对正确的投资策略, 最终才能一房二房三四房, 甚至娶得无数房都有可能。
这不，两年之前，帮助阿信买了两个房子。阿信尝到买房子的好处了，又来找我了。
"丫丫爸爸，真的太感谢你了。"
门刚开一条缝，阿信和他老婆还有小孩在门口，阿信就开始感谢道。
我赶紧让他们进来，泡茶，摆上水果和点心，看样子阿信又有心事又想摆开龙门阵。
"丫丫爸爸，上次买房子的事情真的是太感谢你了。开始我们想买一个大房子。后来在你的建议下买了两个四十几万的小房子。收的房租去掉贷款去掉地税每个月还有两三百块钱的余额。虽然不多，但手头也觉得宽松多了。特别是这两年这个价位房子的升值，但我感觉到腰杆子也挺起来一点了。这种感觉真好。……" 阿信是比较直的人，一有喜事，心里一高兴，嘴上就叽里呱啦的讲个不停，怎么停也停不下来。(什么是现金流)
"是啊，那时候如果你买那个80多万的好房子。后果可不堪设想。" 我说的。
"是啊，那时候老是想买好房。那个房子装修真好。人一进去，就像被白骨精吸引了一下，好几天都想着这个房子，恨不得把它买下来。假如买下来的话，我每个月要往里面贴快一千块钱还贷款，想哭都来不及。" 阿信又回想起了往事，絮絮叨叨的说开了。
我不仅会想起阿信那时候买房子的情况。阿信已经有住房了。在买一个投资房的时候，他周围的好几个朋友都是买那光鲜亮丽的好房，等过几年升值了，又转手一卖，小赚一笔。受他周围几个朋友的影响，阿信也想用同样的策略。
"那个八十万的房子，和我这四十几万的房子，单个房租出入都差不多。可是我现在是买到两个40多万的房子，房租收入比起80万的就翻了一倍，每个月还有现金收入多好。那时候你的建议，真的是太及时了。你简直是我的军师啊。" 阿信是北方人，非常能侃，滔滔不绝的自己都能讲下去。一高兴之下，封我为军师了。
"哪里哪里。那是你自己听进去，能接受建议。你是有福之人啊。" 我谦虚了一下。
"我还想继续投资买房子，你能再帮我分析分析吗?" 这两年阿信的低价房增值了十几万， 而且每个月都有几百块钱的余额，用地产的专业术语来说就是有正现金流，阿信尝到甜头了，就越想投资了，于是急切的问道。(现金流分析法)
"你真的是有福之人啊。" 我看着阿信，不禁感叹道。
"这话怎讲?" 阿信有点摸不着头脑。
"你知不知道你差点成了贷款植物人?" 我对阿信感叹道。
"贷款植物人?"
"我有另外一位朋友。他和你一样也有自住房。但是他第一个投资房是买了一个地点很好，很大的房子。100万。租金收入2600。租金收入根本不够付贷款，每个月要往房子里面投钱。" 我站了起来，从口袋里摸出钱包，取出了几张纸币，走到鱼缸旁边，专注自鱼缸里面投钱的样子。
"喂喂喂，你把钱别把钱投进水缸里。你是想说钱打水漂了吗?" 阿信非常聪明，一下子领悟到了我的意思。
"钱倒也不算打水漂，加拿大房价涨涨跌跌的，从长期来说每年都会涨4~%5%，从长远来说，它都是会赚钱的。可是由于他这一个选择策略，他变成了一个贷款植物人。" 我不禁长叹了一声，为我当初怎么也劝阻不住这位朋友，感到叹息。
"贷款植物人。这是一种什么样的病啊？听起来怎么这么可怕! " 阿信小心翼翼的问道。
"贷款植物人不是病。而是一种比喻。比喻说他不走旁门歪路的话，他从银行再也贷不到款了。" 我缓缓的喝了一口茶，闭着眼睛一会，又为我那朋友叹息了一声，因为我真心当他是朋友，为他没听我的建议而感到遗憾。
"啊，可是我还想再继续买房子啊，我现在尝到买房子的好处了，想不买都不可能啊，那这样不是说我也贷不到款了吗? 我也是贷款植物人吗? 该怎么办呢? 快帮我想想办法?" 急性子的人，总是问题一个接一个，脑子还没转，嘴巴里先蹦出来了。
"所以说我这里要恭喜你. 恭喜你是有福之人. 银行还可以继续贷款给你。" 我双手一举，像恭喜发财一样的恭喜着阿信。
"真的?"
"真的!"
"为什么我可以他不可以?"
"因为你们选择了不同的投资策略!" 我回答的。在大学上课的时候，学习了各种各样的策略。上班的时候，也学习了公司各式各样的策略。在做演讲的时候，也讲了各种各样的策略。那时候总觉得策略是很虚的东西：就像云一样，云里雾里的，模模糊糊的，总是感觉到，不沾地气，摸不到的样子，甚至有时候会感觉到策略拿出来忽悠人的东西。(投资下蛋的鸡还是长膘的牛)
而这一次，在我朋友和阿信之间对于投资房的选择对话，把那些模模糊糊的策略，变得异常的真实。如同一轮红日，从深海的雾气中跳出来一样，我真真实实地感觉到了策略的存在，明明白白地感觉到策略选择的重要性。(
"我的朋友选择的是增值的策略。买房子等增值。这也不算错。但最大的缺点就是，因为每个月要往房子里面贴钱，收入不高的话，很快银行计算的GDS和TDS就要超过最高限了。银行就不贷给他钱了。" 我有点带着遗憾的地说。然后继续解释道：
"假设他每个月收入一万元，住房贷款每月货款1000块，地税500块, 水电气500。所以他的GDS是2000除以一万等于20%. 低于35%. 所以他可以继续再买房子" 一会到数字，我就变得异常的清醒，理工出生的果然有这些特征，对数字特别敏感。
"再买第2个房子的时候，他们以最简单的方式估计：贷款每个月还3000, 地税500, 水电气500，总共支出每个月是6000, 而收入是1万，加上房租收2600, 总共是12600. GDS一下子就跳到了差不多45%. 很遗憾的是，在买了这个房子后，银行就再也不给他贷款."
发现把双腿放在腿上, 上身前倾，虽然沙发有靠背但他根本不可靠，两只眼睛紧紧的盯着，非常紧张的样子。
"而阿信，你选择是现金流策略。出来自住房之外，你的出租房都有正现金流出。用GDS计算的话，你买第4个房子的时候，GDS也会超最高的限额。" 我继续说。
"啊，我也超了。那这么说我也贷不了款了?" 阿信忽然间大叫了起来。
"这也是，我为什么说你有福气的原因。当你拥有超过三个房子的时候，而且出租房都有现金流的时候，银行就不用GDS来计算你的贷款额度了。具体的贷款情况每个银行不一样，但贷款计算的原刚都一样： 只要你的自住房的GDS小于银行的限额，每一个出租房都有正现金流，那么只要你买的下一个出租房有正现金流的话，而且你付的首付是20%的话, 银行也会贷给你." 我一个句子一个句子的缓缓的对着阿信说。
为了明白这原理，当初我也走了很多弯路。问了无数的人，看了无数很多书。可惜不是每个人都知道这个道理，甚至有时候有些贷款经纪也不知道这个出租房投资货款的政策。(专家还是砖家？)
但我把这些年滚摸爬打总结出来的经验告诉阿信的时候, 有点感觉到掏心掏肺的感觉。忽然间觉得自己慢慢的也可以帮助到别人，这种感觉还是挺好的。(回网友的一封信 - 如何开始房产投资)
没怎么经历过的时候有时候还是不是很明白。阿信也不是很明白，所以他就问道："为什么要三个以上的房子才可以?"
"因为当你拥有三个以上的房子的时候，你就比较有经验了，知道怎么和房客打交道，知道怎么维修房子，知道怎么申请银行贷款，碰到事情知道怎么处理。这时候银行就认为你是一位成熟的投资者了。你的下一个房子的贷款申请就用现金流去审批了，而不是用GDS去审批了。"
"银行真是大大的狡猾。" 阿信感叹道。
"银行也是要做生意的. 他们是要降低风险, 追求回报. 当你成为一个成熟的投资者的时候, 他们自然也就会改变underwriting的方法了。" 我也感叹道。资本主义的社会这点比较好，事情透明度比较高，规则都写在前头，让每个人想知道的人都可以知道到底能不能办成，我不需要提着礼品到处托人找关系。(我的金山有多大?)
"那我最后能不能贷到12个房子?" 阿信问道。
"只要保持正现金流的原则，当然可以啦。不过你先把下一个房买下来再说吧。不要一口吃成大胖子。这山望那山高。" (什么是现金流)
"那就好，那就好。" 阿信笑了。脸上笑得像一朵花一样。(万里长征的第一步怎么走)
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丫丫爸爸2019年6月于多伦多