"丫丫爸爸，这个地毯要不要全部换成木地板" David望着我，犹豫的问道。
这房子1楼是木地板，保养的还挺好的。而且颜色是深色，也是最近几年很流行的颜色。而楼梯和2楼的三个卧室都是地毯。
我看了看地毯，整整齐齐的，没有看到有特别的磨损的地方，还算干净。蹲下身，用手摸了摸地毯：地毯还挺厚的，质量还不错。用脚在上面走了几圈，软绵绵的还挺舒服。最重要的一点是走在上面的时候，没有像有些旧房子时间长了就有的嘎吱嘎吱的响声。
"地毯不用换。你的地毯质量还算可以，保养的也不错。到时候只需要请专业人士把地毯全部用专门的洗地毯的专业工具清洁一遍就可以了。清洁完之后，你会感觉到有焕然一新的感觉。" 我回答David道。
我继续说： "假如你楼上换成木地板的话，为了整个房子的风格一致，楼上的木地板，也应该是深色。一般木地板行七八块钱一平方，楼上就要六千块钱了。最关键是你的楼梯是黄色，非常的不般配，也需要换，换楼梯很贵。算下来的话，两个加起来大概要1万多块钱。这1万多块钱要打入你的出售成本，因为你的地毯还算不错，这换的钱不一定拿得回来。"
"而且这个区潜在的客户可能是西人，中国人比较喜欢木地板，因为容易打扫，而西人喜欢地毯的也比较多，因为喜欢走在地毯上暖暖的毛茸茸的感觉……" 我又从潜在买家的角度上分析不需要换的原因。
……
David和我从2楼到1楼一项一项的检查：
屋顶的瓦片一片接一片的叠在一起，没有翘角，一看大概就是5年以内。不需要做任何更新。
卫生间是石头台面的，看起来还比较新，果然是几年前装修过的。只不过浴室有几个裂缝有点黑，需要清洁，touch up一下就可以了。
二楼墙壁是明亮的浅白的中性的颜色，没有刮痕，也没有小孩子的涂鸦，看上去还不错。
"那这个窗户要不要换?" 当走到窗户的时候，David问道。
我看了一下窗户，是标准的双层玻璃，款式也不算老，只是比较脏了。
"把这窗户清洁干净就可以了。假如是很老的单层玻璃的窗户，那是应该那是应该换掉，因为潜在买家的第一印象会非常的不好。而你这个窗户款式也不老，就没必要换了。而且一般换窗户的钱是拿不回来的。" 我继续解释到。
"那换什么东西的钱可以拿回来?" David is very curious.
"卖房之前的装修是为了以最小的成本取得最大的回报。也就是要投入装修的资金尽量少一点，但是要把卖价尽量卖高一点。所以我们装修的都要装修在潜在卖家一下子就看得到的地方。"
"比如说刷漆，就和女孩子在脸上涂粉一样，一下子就会把女孩子打扮得光彩夺目，完全可以100%甚至超额的拿回成本。"
"一般每家一般卖家都会比较注意厨房和卫生间，所以这两个地方的装修也基本上能拿回成本。"
"假如原来的地毯或者是木地板非常的旧和老，换成新的木地板或一种换然一新的感觉。就像女孩子去买韩国整容了一样，有时候会完全变一个人，会感觉到从中年妇女变成了少女，在这种情况下，这个换木地板的成本也基本上会拿回来。"
"和其他的一些装修，比如说把地下室装修得美伦美央的，比如说花七八万块钱扩建了一个太阳房，比如说在普通的房子的前后园建一个自动灌水系统，这些花的钱都是extra, 大部分情况大部分情况下成本都拿不回来。" 我继续举例子。
"丫丫爸爸，你讲的很有道理。" David说道。刚好我们到厨房了，Daivd马上问道: "那厨房该怎么装修？"
我四周回顾了一下：电器都是不锈钢的，看上去是最近几年买的，比较新，只是脏一点，清洁一下就可以了。橱柜看上去也挺新的，看上去还挺高档的，打开看一下，也没有什么裂痕，开和关非常的顺畅，也不需要换了。有backsplit, 看起来比较高档。只是台面看起来稍微旧了一点，一看就知道是在木头外面贴胶的，和橱柜，电器和地下的瓷砖一比较，台面明显的显得过时了。
"把台面换成那种浅颜色的最流行的石头台面。石头台面大概在50~70块钱一平方尺，总共大约1500块钱。在厨房上你花1500块钱会给你的厨房上了一个档次，让潜在买家感觉完全不一样的家……"
"好。" David拿笔记下了。
在地下室的屋顶上看到了两个洞，原来是漏水，修好之后没有补。建议David把洞补好，不要给买家看到心理上不好的影响。
地下室的墙壁是墙纸，是浅黄色的颜色，还很明亮温馨。唯一可惜的地方是有一个地方的缝隙有点黑。仔细的检查了一下：不是因为漏水导致黑，而是由于某种胶时间长了变黑了。这个缝隙也只是很小很短，因为它要把全部墙纸撕掉重新刷漆投入产出比有点不大值得。最后建议David在staging在外面挂幅画，把这个发黑的小缝遮住就行了。
地下室地面上有几条裂缝，地面上的裂缝是很正常的，一般房子时间长了都会有，但是很不好看，于是建议David地下室放几条漂亮一点的地毯，把地下醒目的几条裂缝掩盖一下。
……
短短的一个多小时就很快过去了。感觉上David非常满意。我也很高兴能帮到他。
卖房之前的walk through list非常的重要。怎么样以最小的投入得到最大的产出，就从这小小的checklist的开始。和这个check list 覆盖了很多方面的知识：
潜在买家大概会是谁？是第1次买房还是换房还是投资客？是中国人还是当地白人还是印度人？是年轻人还是老年人？有没有小孩?等等
潜在买家喜欢的装修是什么风格：是古典还是现代？喜不喜欢简约风？喜欢淡雅的风格吗？还是喜欢色彩浓烈的风格？
装修的成本大概在多少？刷墙多少块钱一间，要刷多少遍合适？换木地板多少块钱一平方尺？哪些自己可以做，哪些需要请装修师傅?
需不需要satging？该怎么样做staging呢？怎么样用staging隐藏我房子的缺点和展示我房子的优点？
什么季节卖房子最好？要不要采取抢offer策略。如果采取抢offer策略，那需要怎么装修？
……
这各方面的知识到最后都会浓缩成经验，在这短短的一个多小时的卖房之前的walk through过程中, 自然而然的成为了答案，成为了水到渠来的建议。
丫丫爸爸2019年11月写于多伦多
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星期日的早上,一口气读完了所有章节,受益匪浅!感触颇多: 没有人天生就会做父母, 我们都是第一次做父母。合上这本书, 丫丫怕洗头、丫丫讲故事、丫丫被欺凌、丫丫赚零花钱等等一些细节历历在目, 父母在丫丫成长过程中的参与、介入、帮助、支持、放手都是那么的恰当好处, 不多不少刚刚好, 这个分寸的拿捏、这个火候的控制真的值得我们学习借鉴。陪伴孩子成长过程中、仅仅用心爱他 / 她们是远远不够的, 过火了容易溺爱, 严厉了又忍不住打骂。像丫丫爸爸一样, 首先学习做父母, 反思介入孩子成长的分寸、尺度, 做恰到好处的父母! --- Carrie
作者： 丫丫爸爸，金融危机后最早去美国投资房地产的多伦多华人之一，从中获得成功投资经验， 善于发现地产洼地进行房产投资，在多伦多也有不少成功投资案例，现为安省持牌地产经纪。
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