楼花终于要交接了，本文详细地讲述这整个过程，希望对大家投资有些帮助。
内容列表：
Interim交接
hst计算方式
最后交接的价格
尝试出售
找房客历程
总结的经验和教训
Interim交接
"啊，为什么要准备这么多支票？“
“ 啊， 怎么要准备这么多钱呢？“
终于第一次见到了律师的助手, 在他的办公桌, 我挠了挠头, 出乎我的意料, 没想到要准备这么多钱.
律师的助手几天前给我打过来电话, 发给我一张交接的通知，告诉我说condo快盖好了, 11月27号要做interim交接。叫我准备一串支票。
interim交接就是房屋基本上已经盖好了，建筑商把钥匙给楼花买家，可以搬进去住了，但房屋的产权还在建筑商。房子最后还要有三到六个月的时间通过政府的各项检查，假如各项检查正常的话，最后final交接时，卖家把全部的钱给建筑商，建筑商把产权转给买家。
“你需要总共准备八张支票“ 律师的助手开门见山说道。
“一张是在interim交接, 你需要付房价的5%deposit. 总计15500。“ 律师的助手不急不缓的说。“这个金额在购房合同里早写好的”。
我打开合同，真的有这么一回事。买的时候不把合同当成一回事，把这5%漏掉了。看来合同真需要好好的读。可是这七八十页的合同，真是坑爹，真的没有精力全部读下来。
脑子里在飞速的计算着银行里还有多少余钱？心中暗暗的叹了一口气，没办法了，只有用line of credit了。
“另外六张支票，第一张152.73块钱，另外五张postdated支票，每张1145.46块钱，日期写着每个月的第一天，收款人写在建筑商的名字。”
“啊，为什么啊？为什么我还要付给建筑商这么多钱？” 一边搜索着自己的银行账号还有多少钱, 另一边感叹着建筑商这么贪婪？我事先根本不知道需要付这个钱啊。
“从你拿到钥匙那天起，建筑商己经把房子给你住了，但是你的钱还没给建筑商，这是建筑商借给你住的利息和管理费。” 律师的助手用平稳的语调叙述着，仿佛这跟他没有任何关系，而实际上也确实是跟他没有任何关系。
“好……吧……” 我就有点有气无力的样子, 想想空空的银行账号, 看来不是一般的难阿。
“看来马上要打广告了，马上要把房子租出去，否则每个月的负现金流真让人心惊胆战的。” 一急就下决心了。可怎么也没想到这坑爹的11月27，是一年中最难出租的冬天的开始的时侯。建筑商只管出回他们的钱，可不管交接日期在春夏秋冬阿。
hst计算方式
“帮我看看最后交接需要准备多少钱？” 未雨调调，要看看最后还有没有余钱去交接。
"你是自己住吗？" 奇怪的是，律师的助手没直接告诉我价格，反而问了我一个问题。
"自住和投资有区别吗？" 我反问你一下.
“当然有区别啦，区别可大着呢。”律师助手开始侃侃而谈了。
像所有的商品一样，新房的买卖也需要交税。在安大略省的hst是13%，也就是一百块钱要交十三块钱的税。和政府为了鼓励新房产开发，鼓励老百姓买新房子住，大部分的hst会返还的。如果你买来自己住的话，建筑商会直接向政府申请hst返还, 你就不需要付hst了。
“阿，可是我不是买来自住的，我是用来投资的。”我口气弱弱的，心中不禁暗暗看扁原来的push我买房的经济。当初是满嘴跑火车的催我买，还说买的价格里面包含了hst. 实际上是买来自住才符合这个条件。
“假如你买来投资的话，就没有hst 返还了，你总共需要付HST rebate federal portion: 5244.30, HST Rebate Ontario Portion 17,480.99. 总计22723.29块钱。” 律师的助手脸色很平静的样子.
“啊，这么多……” 我的心里天翻地覆了起来, 坑爹大王呢. 假如手头没一点积蓄，真的会给人坑死，忽然间真的理解了有些卖家跳楼大甩卖的心情。
“能不能打印一下是怎么计算的？”我要求着。
“没问题，请看以下的列表：”律师助手拿出一张明细清单，给了我。
Sale Price:
Agreed Sale Price: 306,500.00
-HST Federal Portion (5%): 14,567.49
-HST Ontario Portion (8%): 23,307.98
+HST Rebate Federal Portion: 5,244.30
+HST Rebate Ontario Portion: 17,480.99
= Net Sale Price: 291,349.82
Credit Vendor (Net Sale Price): 291,349.82
“那有没有可能得到这个hst返回呢, 总共有两万多块钱呢.” 我弱弱的问着。
“政府打击炒楼，假如是一买一卖赚价差，hst rebate是不可能的.但假如你买来是用来出租的。政府现阶段还是有hst返还的。” 律师的助手仿佛给我们带来一个福音。
“是不是现在把hst交上去，假如出租的话，一年以后可以用租约向政府申请hst返还？”我小心翼翼的问着。
“是的，现阶段很多人就是这么操作的。”
最后交接的价格
“那能帮我算算总共多少钱吗？“
房价306,500万，hst约22723.29, 土地转让费大约2%, 还有公寓的closing cost的大约七千, 律师费1500, 总共大约要准备三十四万块钱吧.
“哇塞，要准备这么多。” 我不禁皱上了眉头。以为原来付了的百分之二十五的定金己足够了，没想到要多付三至四万元钱。
“楼花都是这样了拉，每个人都一样。”律师助手安慰我说。好象如果每个人都承受了苦难，那自己的苦难就不算什么难了，什么样的逻辑思维，可还真的有一点心理安慰。
“那这些能否从银行贷款？”我焦急地像要抓做最后的一根稻草地问着。
“只有房价可货款，hst, 土地转让费等银行不贷款。”律师助手还是��不急不缓的腔调，平静得让人心急。
原以为七万五够了，没想到要十一万左右。这要多交三万多元钱该从哪里筹呢？
一分钱难倒英雄汉。忽然门口明白了为什么有人要跳楼大甩卖了。有时侯即使前景看好，可是假如暂时资金周转不过来也会崩盘的。
只有从国内暂时转点钱了，还好美国的房子每个月有许多正的现金流，还好只是一个公寓楼花要交接，否则真的要给它搞死。
楼花的风险真的是太高了一点。有一些费用经济也没有告诉我，搞得这么被动。
尝试出售
hst返还的政策，堵死了短期内炒楼花一把，快速出埸，小赚一笔的想法。因为成本被增加了。
不是没想过卖掉它,建筑商良心大大地坏的，在合同中加入一条霸王条款：在最后交接之前，买家不许打广告，否则建筑商不充许转让。
这一条款基本上堵死了转让的大门。
偷偷地在一些小网站做了些广告，打电话的人很少。少有的几个人基本上都是deal hunter. 一谈价钱就往我的买入价减去定金靠拢，也就相当于我要损失定金大约六万左右。
最有意思的是他们是这么说的：“希望我们双方能双赢，你嬴在可以把房子脱手了，我也可以赚点小钱“。deal hunter其实上是比较赚钱的，转换一下思谁，以后我也要当deal hunter.
辛苦的找房客历程
人生的四大无奈之一：“炒房炒成了房东“讲的就是这个情况。
不知哪位哲人说过：心态准定了一切。
那我们就用好心态去做事。房东就房东，没什么大不了的，开始登广告出租吧。
广告发在51，yorkbbs, kijiji上。一下子在三个网站上发广告，那打进来求租的电话应该打爆了吧？心里偷偷地想着。
“不行，应该禁止晚上十点之后打电话，否则影响睡觉。“说干就干，于是在广告中加入“no call after 10pm”
“应该让符合条件的租，不符合条件的就不租给他们。”心里美好的规划着，于是在广告中加入“credit check reqired, no pet allowed.”
…….
理想很丰满，现实很骨感，都三天过去了，还没有接到一个询问电话。
怎么回事？
到网站上找租房广告。怎么找也找不到了。怎么回事呢？
瞪大眼晴，一页页地翻，一页页地翻，眼睛都花了，终于在五十多页之后发现我的广告躲在那里，如同发现埋藏在沙堆里的金子一样，特珍惜。这他奶奶的沙堆也太大了一点吧，难怪一个电话也没有。
舍不得孩子套不住狼，不化钱打广告难上难。输入信用卡号，把广告置顶了。
第五天，昐望己久的电话终于响了。
“您好……对，有房出租，……全新condo...近地铁交通方便九尺楼顶……” 生活真是会锻炼人，不知不觉中学会了王婆卖瓜的呦喝本领。
“我不喜欢全新的，油漆味太大了。”一位潜在房客这么说。
“游泳池什么时候可以用？……啊，还要到明年阿！”另一位潜在房客大叫着。
“有没有家俱？……啊，你怎么不提供家俱呢！”另一位潜在房客很失望地说。
唯一的三个可能房客，都这样丟失了。
都说mls是房产畀的巨人，没有它办不成的事。找了一个经济，把租房信息放到mls上，费用是一个月的租金。我想有巨人出手，肯定马到成功，而我也可以放松心情，安安心心准备圣诞节了。
可没想到巨人在冬天也冻僵了的时候。两个星期又过去了，一个消息也没有。
又到了下一张postdate支票给建筑商的时候了。一干一百二十元啊，可以买两个大电视机了，就这样一声都没响就没了。
忽然间特别想念那要家俱的潜在房客了，眼前不禁浮现出这小一段：曾经有一位要家俱的房客在眼前，而我却不懂得珍惜，拒绝了家俱的潜规律，假如生命再给我一次机会，我一定会说家俱给你，如果要加一个期限的话，我会说：你说几年就几年。
……
革命尚未成功，同志尚须努力。广告还在打着，化钱到最置顶的地方。
一分耕耘一分收获，终于在圣诞前夕把房客定下来了。比正常市场价少了百份之十五，望着那空空如也只有七八个unit亮着灯的大楼，想着每个月要贴约一百元钱的时候，我还是庆幸自己损失少，否则圣诞也过得不安心。
总结的经验和教训
楼花投资是一个高风险的投资：没有像现房一样可以当埸感觉到优缺点，地点的好坏等等，而且还有许多隐蒇的化费，比如诀hst， 而且建筑商卖楼花时己经把将来的开值部分计算进了成本了。房子建设周期动辄三五年，存在很大的变数。
唯一的好处是只有杠杆的作用，deposit大约20%的首付。房子增值还好，如果不增值的话，如果建成之后手头紧怅没钱交接的话，这好处就变成了催命符。只要给我一个杠杆，我可以撬起整个地球，阿基米德如是说。可是万一撬不好，自己会被撬死了。
我这次的长达四五年的投资，一年之后卖的话大约能赚一万元钱。可比较一下我投入的精力，机会成本来说，真是得不偿失，下次不干这赔钱赔呦喝的事了。
如果时光倒流，碰到同样condo的事，我会怎么投资呢？
我可能会买城中心地点好易出租的现房，除非楼花比现房便宜很多。
我可能会当deal hunter, 寻找一些别人没钱交接的楼花，一年之后获利出埸。
我可能会当房产经济，卖找楼花给买家，轻轻松松无风险地赚4%到6%的佣金。
我可能会远离楼花。
让我们对房产升降规律怀有敬畏的心，在火热的时候保持冷静，在萧条的时候放大胆子，寻找属于自己的机会。机会永远有，只在于我们有没有看到。
2015年写于多伦多