丫丫爸爸的博客

智商情商财商的學習

公寓楼花交接记

楼花终于要交接了,本文详细地讲述这整个过程,希望对大家投资有些帮助。


内容列表:


  • Interim交接

  • hst计算方式

  • 最后交接的价格

  • 尝试出售

  • 找房客历程

  • 总结的经验和教训


Interim交接


"啊,为什么要准备这么多支票?“


“ 啊, 怎么要准备这么多钱呢?“


终于第一次见到了律师的助手, 在他的办公桌, 我挠了挠头, 出乎我的意料, 没想到要准备这么多钱.


律师的助手几天前给我打过来电话, 发给我一张交接的通知,告诉我说condo快盖好了, 11月27号要做interim交接。叫我准备一串支票。


interim交接就是房屋基本上已经盖好了,建筑商把钥匙给楼花买家,可以搬进去住了,但房屋的产权还在建筑商。房子最后还要有三到六个月的时间通过政府的各项检查,假如各项检查正常的话,最后final交接时,卖家把全部的钱给建筑商,建筑商把产权转给买家。


“你需要总共准备八张支票“ 律师的助手开门见山说道。


“一张是在interim交接, 你需要付房价的5%deposit. 总计15500。“ 律师的助手不急不缓的说。“这个金额在购房合同里早写好的”。


我打开合同,真的有这么一回事。买的时候不把合同当成一回事,把这5%漏掉了。看来合同真需要好好的读。可是这七八十页的合同,真是坑爹,真的没有精力全部读下来。


脑子里在飞速的计算着银行里还有多少余钱?心中暗暗的叹了一口气,没办法了,只有用line of credit了。


“另外六张支票,第一张152.73块钱,另外五张postdated支票,每张1145.46块钱,日期写着每个月的第一天,收款人写在建筑商的名字。”


“啊,为什么啊?为什么我还要付给建筑商这么多钱?” 一边搜索着自己的银行账号还有多少钱, 另一边感叹着建筑商这么贪婪?我事先根本不知道需要付这个钱啊。


“从你拿到钥匙那天起,建筑商己经把房子给你住了,但是你的钱还没给建筑商,这是建筑商借给你住的利息和管理费。” 律师的助手用平稳的语调叙述着,仿佛这跟他没有任何关系,而实际上也确实是跟他没有任何关系。


“好……吧……” 我就有点有气无力的样子, 想想空空的银行账号, 看来不是一般的难阿。


“看来马上要打广告了,马上要把房子租出去,否则每个月的负现金流真让人心惊胆战的。” 一急就下决心了。可怎么也没想到这坑爹的11月27,是一年中最难出租的冬天的开始的时侯。建筑商只管出回他们的钱,可不管交接日期在春夏秋冬阿。


hst计算方式


“帮我看看最后交接需要准备多少钱?” 未雨调调,要看看最后还有没有余钱去交接。


"你是自己住吗?" 奇怪的是,律师的助手没直接告诉我价格,反而问了我一个问题。


"自住和投资有区别吗?" 我反问你一下.


“当然有区别啦,区别可大着呢。”律师助手开始侃侃而谈了。


像所有的商品一样,新房的买卖也需要交税。在安大略省的hst是13%,也就是一百块钱要交十三块钱的税。和政府为了鼓励新房产开发,鼓励老百姓买新房子住,大部分的hst会返还的。如果你买来自己住的话,建筑商会直接向政府申请hst返还, 你就不需要付hst了。


“阿,可是我不是买来自住的,我是用来投资的。”我口气弱弱的,心中不禁暗暗看扁原来的push我买房的经济。当初是满嘴跑火车的催我买,还说买的价格里面包含了hst. 实际上是买来自住才符合这个条件。


“假如你买来投资的话,就没有hst 返还了,你总共需要付HST rebate federal portion: 5244.30, HST Rebate Ontario Portion 17,480.99. 总计22723.29块钱。” 律师的助手脸色很平静的样子.


“啊,这么多……” 我的心里天翻地覆了起来, 坑爹大王呢. 假如手头没一点积蓄,真的会给人坑死,忽然间真的理解了有些卖家跳楼大甩卖的心情。


“能不能打印一下是怎么计算的?”我要求着。


“没问题,请看以下的列表:”律师助手拿出一张明细清单,给了我。


Sale Price:

Agreed Sale Price: 306,500.00

-HST Federal Portion (5%): 14,567.49

-HST Ontario Portion (8%): 23,307.98

+HST Rebate Federal Portion: 5,244.30

+HST Rebate Ontario Portion: 17,480.99

= Net Sale Price: 291,349.82

Credit Vendor (Net Sale Price): 291,349.82



“那有没有可能得到这个hst返回呢, 总共有两万多块钱呢.” 我弱弱的问着。


“政府打击炒楼,假如是一买一卖赚价差,hst rebate是不可能的.但假如你买来是用来出租的。政府现阶段还是有hst返还的。” 律师的助手仿佛给我们带来一个福音。


“是不是现在把hst交上去,假如出租的话,一年以后可以用租约向政府申请hst返还?”我小心翼翼的问着。


“是的,现阶段很多人就是这么操作的。”


最后交接的价格


“那能帮我算算总共多少钱吗?“


房价306,500万,hst约22723.29, 土地转让费大约2%, 还有公寓的closing cost的大约七千, 律师费1500, 总共大约要准备三十四万块钱吧.


“哇塞,要准备这么多。” 我不禁皱上了眉头。以为原来付了的百分之二十五的定金己足够了,没想到要多付三至四万元钱。


“楼花都是这样了拉,每个人都一样。”律师助手安慰我说。好象如果每个人都承受了苦难,那自己的苦难就不算什么难了,什么样的逻辑思维,可还真的有一点心理安慰。


“那这些能否从银行贷款?”我焦急地像要抓做最后的一根稻草地问着。


“只有房价可货款,hst, 土地转让费等银行不贷款。”律师助手还是那不急不缓的腔调,平静得让人心急。


原以为七万五够了,没想到要十一万左右。这要多交三万多元钱该从哪里筹呢?


一分钱难倒英雄汉。忽然门口明白了为什么有人要跳楼大甩卖了。有时侯即使前景看好,可是假如暂时资金周转不过来也会崩盘的。


只有从国内暂时转点钱了,还好美国的房子每个月有许多正的现金流,还好只是一个公寓楼花要交接,否则真���要给它搞死。


楼花的风险真的是太高了一点。有一些费用经济也没有告诉我,搞得这么被动。


尝试出售


hst返还的政策,堵死了短期内炒楼花一把,快速出埸,小赚一笔的想法。因为成本被增加了。


不是没想过卖掉它,建筑商良心大大地坏的,在合同中加入一条霸王条款:在最后交接之前,买家不许打广告,否则建筑商不充许转让。


这一条款基本上堵死了转让的大门。


偷偷地在一些小网站做了些广告,打电话的人很少。少有的几个人基本上都是deal hunter. 一谈价钱就往我的买入价减去定金靠拢,也就相当于我要损失定金大约六万左右。


最有意思的是他们是这么说的:“希望我们双方能双赢,你嬴在可以把房子脱手了,我也可以赚点小钱“。deal hunter其实上是比较赚钱的,转换一下思谁,以后我也要当deal hunter.



辛苦的找房客历程


人生的四大无奈之一:“炒房炒成了房东“讲的就是这个情况。


不知哪位哲人说过:心态准定了一切。


那我们就用好心态去做事。房东就房东,没什么大不了的,开始登广告出租吧。


广告发在51,yorkbbs, kijiji上。一下子在三个网站上发广告,那打进来求租的电话应该打爆了吧?心里偷偷地想着。


“不行,应该禁止晚上十点之后打电话,否则影响睡觉。“说干就干,于是在广告中加入“no call after 10pm”


“应该让符合条件的租,不符合条件的就不租给他们。”心里美好的规划着,于是在广告中加入“credit check reqired, no pet allowed.”


…….


理想很丰满,现实很骨感,都三天过去了,还没有接到一个询问电话。


怎么回事?


到网站上找租房广告。怎么找也找不到了。怎么回事呢?


瞪大眼晴,一页页地翻,一页页地翻,眼睛都花了,终于在五十多页之后发现我的广告躲在那里,如同发现埋藏在沙堆里的金子一样,特珍惜。这他奶奶的沙堆也太大了一点吧,难怪一个电话也没有。


舍不得孩子套不住狼,不化钱打广告难上难。输入信用卡号,把广告置顶了。


第五天,昐望己久的电话终于响了。


“您好……对,有房出租,……全新condo...近地铁交通方便九尺楼顶……” 生活真是会锻炼人,不知不觉中学会了王婆卖瓜的呦喝本领。


“我不喜欢全新的,油漆味太大了。”一位潜在房客这么说。


“游泳池什么时候可以用?……啊,还要到明年阿!”另一位潜在房客大叫着。


“有没有家俱?……啊,你怎么不提供家俱呢!”另一位潜在房客很失望地说。


唯一的三个可能房客,都这样丟失了。


都说mls是房产畀的巨人,没有它办不成的事。找了一个经济,把租房信息放到mls上,费用是一个月的租金。我想有巨人出手,肯定马到成功,而我也可以放松心情,安安心心准备圣诞节了。


可没想到巨人在冬天也冻僵了的时候。两个星期又过去了,一个消息也没有。


又到了下一张postdate支票给建筑商的时候了。一干一百二十元啊,可以买两个大电视机了,就这样一声都没响就没了。


忽然间特别想念那要家俱的潜在房客了,眼前不禁浮现出这小一段:曾经有一位要家俱的房客在眼前,而我却不懂得珍惜,拒绝了家俱的潜规律,假如生命再给我一次机会,我一定会说家俱给你,如果要加一个期限的话,我会说:你说几年就几年。


……


革命尚未成功,同志尚须努力。广告还在打着,化钱到最置顶的地方。


一分耕耘一分收获,终于在圣诞前夕把房客定下来了。比正常市场价少了百份之十五,望着那空空如也只有七八个unit亮着灯的大楼,想着每个月要贴约一百元钱的时候,我还是庆幸自己损失少,否则圣诞也过得不安心。



总结的经验和教训


楼花投资是一个高风险的投资:没有像现房一样可以当埸感觉到优缺点,地点的好坏等等,而且还有许多隐蒇的化费,比如诀hst, 而且建筑商卖楼花时己经把将来的开值部分计算进了成本了。房子建设周期动辄三五年,存在很大的变数。


唯一的好处是只有杠杆的作用,deposit大约20%的首付。房子增值还好,如果不增值的话,如果建成之后手头紧怅没钱交接的话,这好处就变成了催命符。只要给我一个杠杆,我可以撬起整个地球,阿基米德如是说。可是万一撬不好,自己会被撬死了。


我这次的长达四五年的投资,一年之后卖的话大约能赚一万元钱。可比较一下我投入的精力,机会成本来说,真是得不偿失,下次不干这赔钱赔呦喝的事了。


如果时光倒流,碰到同样condo的事,我会怎么投资呢?


我可能会买城中心地点好易出租的现房,除非楼花比现房便宜很多。


我可能会当deal hunter, 寻找一些别人没钱交接的楼花,一年之后获利出埸。


我可能会当房产经济,卖找楼花给买家,轻轻松松无风险地赚4%到6%的佣金。


我可能会远离楼花。


让我们对房产升降规律怀有敬畏的心,在火热的时候保持冷静,在萧条的时候放大胆子,寻找属于自己的机会。机会永远有,只在于我们有没有看到。


2015年写于多伦多




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谢谢丫爸真实生动的记载着每一个故事, 就像读日记一样,随着笔者的心境一起成长。 受益匪浅!关于投资的部分很多是我自己这么些年慢慢琢磨出来,但没有上升为理论。 很感谢你的无私分享,若早读到你的这么贴地气的分享,就会少走很多弯路! -- Mary


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“一口气读完整本书,第一感觉是内容实际,笔调温馨。再回味一下, 更深的感受是丫丫爸爸对孩子浓浓的爱---- 可能我们每个父母都觉得自己特别爱孩子, 但真正的爱是陪伴, 是倾听, 是不随己意催逼打骂, 是有从天父上帝而来的温柔、忍耐、和智慧。为丫丫一家感恩。也愿我们这些做父母的可以从丫丫爸爸的分享得到提醒和鼓励, 好好照管上帝所赐的产业,让儿女在爱和真理中健康成长。愿主不断赐给你们全家新的祝福! --大立牧师

星期日的早上,一口气读完了所有章节,受益匪浅!感触颇多: 没有人天生就会做父母, 我们都是第一次做父母。合上这本书, 丫丫怕洗头、丫丫讲故事、丫丫被欺凌、丫丫赚零花钱等等一些细节历历在目, 父母在丫丫成长过程中的参与、介入、帮助、支持、放手都是那么的恰当好处, 不多不少刚刚好, 这个分寸的拿捏、这个火候的控制真的值得我们学习借鉴。陪伴孩子成长过程中、仅仅用心爱他 / 她们是远远不够的, 过火了容易溺爱, 严厉了又忍不住打骂。像丫丫爸爸一样, 首先学习做父母, 反思介入孩子成长的分寸、尺度, 做恰到好处的父母! --- Carrie




作者: 丫丫爸爸,金融危机后最早去美国投资房地产的多伦多华人之一,从中获得成功投资经验, 善于发现地产洼地进行房产投资,在多伦多也有不少成功投资案例,现为安省持牌地产经纪。 电话: 647 716 5110 电子邮件: yayababa.home@gmail.com 个人网站: www.yayababa.com . 微信号:
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